Das Wichtigste vorab
Die Eigentümerversammlung (ETV) ist das zentrale Entscheidungsorgan jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier werden Wirtschaftspläne verabschiedet, Verwalter bestellt oder abberufen, Sanierungsmaßnahmen beschlossen — und Konflikte entschieden.
Gleichzeitig ist die ETV eine der häufigsten Fehlerquellen in der WEG-Verwaltung. Fehlerhafte Einladungsfristen, lückenhafte Tagesordnungen oder formell falsche Beschlüsse können dazu führen, dass Beschlüsse anfechtbar oder sogar nichtig sind.
Dieser Artikel erklärt, wie eine rechtssichere Eigentümerversammlung abläuft — von der Einladung bis zum Protokoll.
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Wer muss die Eigentümerversammlung einberufen?
Die ordentliche Eigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich stattfinden (§24 Abs. 1 WEG). Einberufen wird sie vom Verwalter — das ist seine gesetzliche Pflicht.
Wenn kein Verwalter bestellt ist oder dieser die Einberufung verweigert, kann die Versammlung auch vom Verwaltungsbeirat oder von Eigentümern einberufen werden, die gemeinsam mindestens 25 % der Miteigentumsanteile vertreten (§24 Abs. 3 WEG).
Außerordentliche Eigentümerversammlungen können jederzeit einberufen werden — wenn ein dringendes Bedürfnis der Gemeinschaft es erfordert, etwa bei Notfallreparaturen, einem geplanten Verwalterwechsel oder einer Sonderumlage.
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Einladungsfrist: Wie viel Vorlauf ist Pflicht?
Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss den Eigentümern mindestens 3 Wochen vor dem Termin zugehen (§24 Abs. 4 WEG). In der Gemeinschaftsordnung kann eine längere Frist vereinbart sein — prüfen Sie Ihre Teilungserklärung.
Form der Einladung: Die Einladung muss schriftlich erfolgen. Per Brief, per E-Mail (wenn alle Eigentümer zugestimmt haben) oder über ein digitales Eigentümerportal. Eine mündliche oder telefonische Einladung ist nicht ausreichend.
Was muss in der Einladung stehen?
Die Einladung muss enthalten: Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung, die vollständige Tagesordnung mit allen Beschlussanträgen sowie bei Abstimmungen über Sanierungsmaßnahmen oder Wirtschaftspläne die wesentlichen Unterlagen als Anlage. Eine Einladung ohne vollständige Tagesordnung ist formell fehlerhaft — dadurch gefasste Beschlüsse können angefochten werden.
Faustregel: Versenden Sie die Einladung spätestens 4 Wochen vor dem Termin. Das gibt einen Puffer für Postlaufzeiten und vermeidet Fristfehler.
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Tagesordnung: Was muss drauf stehen?
Die Tagesordnung legt fest, worüber auf der Versammlung abgestimmt werden darf. Über Punkte, die nicht auf der Tagesordnung stehen, darf nicht beschlossen werden — oder der Beschluss ist anfechtbar.
Pflichtpunkte der ordentlichen Jahresversammlung
Folgende Punkte gehören auf jede ordentliche Eigentümerversammlung:
Jahresabrechnung: Die Hausverwaltung legt die Abrechnung des abgelaufenen Wirtschaftsjahres vor. Die Eigentümer beschließen über die Genehmigung. Achtung: Ein gefasster Genehmigungsbeschluss heilt keine formellen Fehler in der Abrechnung — sie bleibt anfechtbar, wenn sie inhaltlich falsch ist.
Wirtschaftsplan: Der Wirtschaftsplan für das laufende oder kommende Jahr wird verabschiedet. Er legt die monatlichen Hausgeld-Vorauszahlungen fest.
Verwalterbestellung (wenn fällig): Läuft der Verwaltervertrag aus, muss die Neubestellung oder Verlängerung beschlossen werden.
Bericht des Verwaltungsbeirats: Der Beirat berichtet über seine Tätigkeit und kommentiert die Abrechnung.
Sonstige Beschlussanträge: Instandhaltungsmaßnahmen, Hausordnungsänderungen, Sonderumlagen, Verwalterwechsel — alles, was vorab angekündigt wurde.
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Ablauf der Versammlung Schritt für Schritt
Schritt 1 — Eröffnung und Feststellung der Beschlussfähigkeit
Der Verwalter eröffnet die Versammlung und prüft, ob die Einladung ordnungsgemäß erfolgt ist. Dann stellt er die Beschlussfähigkeit fest. Seit der WEG-Reform 2020 ist eine Eigentümerversammlung immer beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Miteigentumsanteile vertreten sind (§25 Abs. 3 WEG). Die frühere Mindestquote von 50 % gibt es nicht mehr.
Schritt 2 — Wahl des Versammlungsleiters und Protokollführers
In vielen Gemeinschaften leitet der Verwalter die Versammlung. Es kann aber auch ein anderer Eigentümer oder ein externer Moderator gewählt werden. Der Protokollführer — oft der Beiratsvorsitzende — hält alle Beschlüsse schriftlich fest.
Schritt 3 — Abarbeitung der Tagesordnung
Jeder Tagesordnungspunkt wird vorgestellt, diskutiert und — wenn vorgesehen — durch Abstimmung entschieden. Die Eigentümer haben das Recht, Fragen zu stellen und Alternativen zu beantragen.
Schritt 4 — Abstimmungen und Mehrheitserfordernisse
| Beschlusstyp | Erforderliche Mehrheit |
|---|---|
| Ordentliche Beschlüsse (Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan) | Einfache Mehrheit der Stimmrechte |
| Verwalterwechsel / Abberufung | Einfache Mehrheit (§26 Abs. 3 WEG) |
| Bauliche Veränderungen mit erheblichen Kosten | Doppelt qualifizierte Mehrheit (§22 WEG) |
| Änderung der Gemeinschaftsordnung | Allstimmigkeit (alle Eigentümer zustimmen) |
Stimmrechte: In der Regel gilt das Kopfprinzip — jeder Eigentümer hat eine Stimme. Die Gemeinschaftsordnung kann abweichende Regelungen vorsehen (z.B. nach Miteigentumsanteilen).
Schritt 5 — Protokoll und Beschlussbuch
Das Protokoll muss innerhalb einer angemessenen Frist — in der Praxis 2–4 Wochen — an alle Eigentümer verschickt werden. Es muss enthalten: Datum, Ort, Anwesende (mit Stimmrechten), alle Beschlüsse im Wortlaut, Abstimmungsergebnisse (Ja/Nein/Enthaltung) und Unterschriften von Verwalter und Beiratsvorsitzendem.
Das Beschlussbuch (§24 Abs. 7 WEG) muss vom Verwalter geführt werden und alle gefassten Beschlüsse dauerhaft dokumentieren. Bei einem Verwalterwechsel ist das Beschlussbuch eines der wichtigsten Übergabedokumente.
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Die 6 häufigsten Fehler — und wie man sie vermeidet
Fehler 1 — Einladungsfrist nicht eingehalten. Konsequenz: Alle auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse sind anfechtbar. Vermeidung: Einladung spätestens 4 Wochen vorher versenden, Zugangsnachweis aufbewahren.
Fehler 2 — Punkt nicht auf der Tagesordnung. Ein dringlicher Beschluss, der nicht auf der Tagesordnung stand, ist anfechtbar. Ausnahme: Eilbeschlüsse in Notfällen (z.B. Rohrbruch), die danach schriftlich bestätigt werden müssen.
Fehler 3 — Fehlende oder falsche Unterlagen zur Einladung. Wenn Eigentümer den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung nicht vorab erhalten haben, können sie keine informierte Entscheidung treffen — und der Beschluss ist anfechtbar.
Fehler 4 — Falsche Abstimmungsquote angewendet. Insbesondere bei baulichen Veränderungen und Änderungen der Kostenverteilung gelten erhöhte Mehrheitserfordernisse. Ein mit einfacher Mehrheit gefasster Beschluss über eine Maßnahme, die Allstimmigkeit erfordert, ist nichtig.
Fehler 5 — Protokoll zu spät oder unvollständig. Wenn das Protokoll wesentliche Beschlüsse nicht dokumentiert oder Abstimmungsergebnisse fehlt, kann die Rechtswirksamkeit einzelner Beschlüsse in Zweifel gezogen werden.
Fehler 6 — Interessenkonflikt nicht offengelegt. Eigentümer, die bei einem Beschluss ein eigenes Interesse haben (z.B. Abstimmung über ihre eigene Beauftragung als Handwerker), dürfen nicht mitstimmen. Verstöße machen den Beschluss anfechtbar.
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Kann ich die Eigentümerversammlung verpassen?
Ja — aber mit Folgen. Wer nicht erscheint, ist durch die gefassten Beschlüsse trotzdem gebunden. Wer gegen einen Beschluss vorgehen möchte, muss innerhalb von einem Monat nach der Beschlussfassung Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen (§44 Abs. 2 WEG).
Vollmacht: Eigentümer, die nicht erscheinen können, können sich durch einen anderen Eigentümer, einen Anwalt oder einen anderen Bevollmächtigten vertreten lassen. Die Vollmacht sollte schriftlich erteilt werden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?
Mindestens einmal jährlich (§24 Abs. 1 WEG). Die meisten WEGs halten die Versammlung im Frühjahr ab, um die Jahresabrechnung des Vorjahres zu verabschieden und den Wirtschaftsplan für das laufende Jahr zu beschließen. Außerordentliche Versammlungen können bei Bedarf jederzeit einberufen werden.
Was passiert, wenn die Einladungsfrist nicht eingehalten wird?
Alle auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse sind anfechtbar — aber nicht automatisch nichtig. Ein Eigentümer muss innerhalb eines Monats Anfechtungsklage einreichen. Wird keine Klage eingereicht, werden die Beschlüsse bestandskräftig, auch wenn sie formell fehlerhaft waren.
Kann die Eigentümerversammlung online oder hybrid stattfinden?
Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaftsordnung die Teilnahme per Video gestatten. Ohne entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung ist eine rein virtuelle Versammlung rechtlich riskant. Hybride Versammlungen (Präsenz + Zuschaltung online) sind in vielen Gemeinschaften praktikabler.
Wer darf auf der Eigentümerversammlung abstimmen?
Jeder eingetragene Wohnungseigentümer hat ein Stimmrecht. Mieter haben kein Stimmrecht. Bei Wohnungseigentum, das mehreren Personen gehört (z.B. Ehepaare), gilt das Stimmrecht nur einmal und muss einheitlich ausgeübt werden.
Kann ein einzelner Eigentümer eine außerordentliche Versammlung erzwingen?
Nein — ein einzelner Eigentümer kann das nicht. Es braucht Eigentümer, die zusammen mindestens 25 % der Miteigentumsanteile vertreten (§24 Abs. 3 WEG), oder den Verwaltungsbeirat. Der Verwalter ist dann verpflichtet, die Versammlung einzuberufen.
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Nächster Schritt: Eigentümerversammlung rechtssicher vorbereiten
Eine gut vorbereitete Eigentümerversammlung ist kein Zufall — sie ist das Ergebnis sorgfältiger Planung. Prentha bereitet jede Versammlung vollständig vor: Einladung mit allen Unterlagen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beschlussanträge und Protokoll.
Sie sind mit Ihrer aktuellen Verwaltung nicht zufrieden oder möchten wissen, ob Ihre letzte Eigentümerversammlung rechtssicher war?
