Das Wichtigste vorab
Wer seine Hausverwaltung loswerden will, sollte zwei Dinge auseinanderhalten: WEG-Verwaltung und Mietverwaltung folgen völlig unterschiedlichen Regeln.
Bei der WEG gilt seit der WEG-Reform 2020 (WEMoG): Der Verwalter kann jederzeit durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung abberufen werden — ohne wichtigen Grund. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG), unabhängig von der vereinbarten Laufzeit.
Bei der Mietverwaltung gibt es keine solche Sonderregel. Hier zählen die im Vertrag vereinbarten Kündigungsfristen; fehlt eine Regelung, greift § 621 BGB.
Wichtig ist außerdem die Unterscheidung zwischen „kündigen" und „wechseln": Wer nur kündigt, ohne einen Nachfolger zu organisieren, riskiert eine Verwaltungslücke. Dieser Artikel erklärt Fristen, Beschluss, Form und sauberen Übergang.
Hinweis: Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Rechtsstand 2026.
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WEG-Verwaltung: Abberufung jederzeit, Vertragsende nach max. 6 Monaten
Das ist die wichtigste Neuerung der WEG-Reform — und sie wird in der Praxis oft noch falsch verstanden. Für die laufende WEG-Verwaltung ist die korrekte Abwicklung dieses Übergangs zentral.
Die Abberufung ist jederzeit möglich. Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter mit einfacher Mehrheit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Ein „wichtiger Grund" muss nicht vorliegen und nicht nachgewiesen werden. Das war vor 2020 anders — damals war die Abberufung ohne wichtigen Grund nur eingeschränkt möglich.
Das Vertragsende ist gesetzlich gedeckelt. Mit der Abberufung endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate später — auch dann, wenn der Vertrag eigentlich noch länger laufen würde. Diese Kopplung verhindert, dass ein abberufener Verwalter noch jahrelang vergütet werden muss.
Zwei Schritte, die zusammengehören: Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters (die organschaftliche Stellung). Die Kündigung beendet den Vertrag (das Schuldverhältnis). In der Praxis werden beide gemeinsam beschlossen — und § 26 Abs. 3 WEG verknüpft sie über die 6-Monats-Grenze.
| Schritt | Was passiert | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Beschluss der Eigentümerversammlung | Abberufung + Kündigung des Vertrags | § 26 Abs. 3, § 25 WEG |
| Abberufung | Amt endet (sofort wirksam) | § 26 Abs. 3 WEG |
| Vertragsende | spätestens 6 Monate nach Abberufung | § 26 Abs. 3 WEG |
| Übergabe | Unterlagen, Konten, Rücklagen | §§ 666, 667 BGB |
Praktische Folge: Selbst ein langfristiger Verwaltervertrag bindet eine WEG nicht. Sechs Monate nach dem Abberufungsbeschluss ist Schluss — das gibt Gemeinschaften echte Verhandlungsmacht.
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Der Eigentümerbeschluss: Ohne Versammlung geht es nicht
Bei der WEG kann nur die Eigentümerversammlung über die Abberufung entscheiden — der Beirat allein darf das nicht.
So kommt der Beschluss zustande:
- ·Einberufung: Die Verwaltung beruft die Versammlung ein. Will eine Gemeinschaft gegen den Willen des Verwalters handeln, kann eine außerordentliche Versammlung verlangt werden — typischerweise durch den Beiratsvorsitzenden oder eine ausreichende Zahl von Eigentümern (mindestens ein Viertel der Miteigentumsanteile, § 24 Abs. 2 WEG). Alternativ wird der Punkt auf die nächste ordentliche Versammlung gesetzt.
- ·Tagesordnung: Der Punkt „Abberufung und Kündigung des Verwalters" muss ordnungsgemäß angekündigt sein. Sinnvoll ist, gleichzeitig die Bestellung des neuen Verwalters auf die Tagesordnung zu nehmen.
- ·Mehrheit: Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
- ·Protokoll: Der Beschluss muss sauber protokolliert werden. Ein fehlerhafter oder anfechtbarer Beschluss kann den gesamten Wechsel verzögern.
Empfehlung — zwei Beschlüsse: erstens die Abberufung und Vertragskündigung des bisherigen Verwalters, zweitens die Bestellung und der Vertragsschluss mit dem neuen Verwalter. So entsteht keine Lücke.
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Mietverwaltung: Vertragliche Fristen, sonst § 621 BGB
Verwalten Sie als Vermieter eine oder mehrere Mietwohnungen über eine Mietverwaltung, gelten ganz andere Regeln. Es gibt keine Eigentümerversammlung und keine 6-Monats-Deckelung wie bei der WEG.
Zuerst gilt der Vertrag. Lesen Sie den Verwaltervertrag genau: Maßgeblich sind die dort vereinbarte Laufzeit und die Kündigungsfrist. Üblich sind drei Monate zum Quartals- oder Jahresende. Achten Sie auch auf automatische Verlängerungsklauseln.
Fehlt eine Frist, greift § 621 BGB. Der Verwaltervertrag ist rechtlich ein Geschäftsbesorgungs- bzw. Dienstvertrag. Ist keine Vergütung nach Zeitabschnitten oder keine eigene Frist vereinbart, richtet sich die Kündigung nach § 621 BGB. Bei einer nach Monaten bemessenen Vergütung ist danach die Kündigung zum Schluss eines Kalendermonats, spätestens am 15. dieses Monats zulässig (§ 621 Nr. 3 BGB). Welche Variante des § 621 BGB einschlägig ist, hängt von der Art der Vergütungsbemessung ab — im Zweifel lohnt eine kurze rechtliche Prüfung.
Außerordentliche Kündigung. Bei schweren Pflichtverletzungen ist eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 626 BGB möglich (etwa bei Untreue oder nachhaltiger Schlechtleistung).
| Konstellation | Maßgebliche Frist |
|---|---|
| Frist im Vertrag vereinbart | vertragliche Frist (z. B. 3 Monate zum Quartalsende) |
| Keine Frist vereinbart, Vergütung nach Monaten | § 621 Nr. 3 BGB (zum Monatsende, spätestens am 15.) |
| Wichtiger Grund (Pflichtverletzung) | fristlos, § 626 BGB |
Anders als bei der WEG bindet Sie ein Mietverwaltungsvertrag also genau so lange, wie es der Vertrag vorsieht. Wer flexibel bleiben will, sollte auf moderate Kündigungsfristen achten.
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Form der Kündigung: schriftlich und nachweisbar
Unabhängig davon, ob WEG oder Mietverwaltung: Die Kündigung sollte schriftlich erfolgen und nachweisbar zugehen.
- ·Schriftform und Zugang: Versenden Sie die Kündigung so, dass Sie den Zugang belegen können — etwa per Einschreiben oder mit dokumentierter Übergabe. Der Zugang beim Empfänger, nicht das Datum des Schreibens, löst die Frist aus.
- ·Eindeutiger Inhalt: Benennen Sie klar, dass und zu welchem Zeitpunkt gekündigt wird. Bei der WEG ist der zugrunde liegende Beschluss zu nennen.
- ·Richtiger Absender: Bei der WEG handelt die Gemeinschaft (vertreten durch den Beschluss bzw. die nach Beschluss bevollmächtigte Person); bei der Mietverwaltung der Eigentümer als Vertragspartner.
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„Kündigen" oder „wechseln"? Der entscheidende Unterschied
Viele sagen „kündigen", meinen aber „wechseln". Der Unterschied ist nicht akademisch — er entscheidet darüber, ob eine Verwaltungslücke entsteht.
Nur kündigen heißt: Das Vertragsverhältnis endet, aber niemand übernimmt. In dieser Phase ist niemand für Buchhaltung, Instandhaltung, Hausgeld-Einzug oder Notfälle zuständig. Das ist riskant und sollte die absolute Ausnahme sein.
Wechseln heißt: Die neue Verwaltung steht fest, bevor die alte geht. Der Übergang ist organisiert, die Unterlagen werden geordnet übergeben, es gibt keinen Tag ohne zuständige Verwaltung.
So vermeiden Sie die Lücke:
- ·Erst den Nachfolger sichern (Angebote einholen, Vertrag vorbereiten), dann kündigen bzw. abberufen.
- ·Starttermin des Neuen auf das Ende des Alten abstimmen — beliebt sind der 1. Januar und der 1. Juli wegen sauberer Abrechnungsgrenzen.
- ·Übergabe der Unterlagen aktiv steuern: Die alte Verwaltung ist zur Herausgabe aller Unterlagen, Konten und Rücklagen verpflichtet (§§ 666, 667 BGB).
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich meine WEG-Hausverwaltung jederzeit kündigen?
Die Eigentümergemeinschaft kann den Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG) — ohne wichtigen Grund. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung, unabhängig von der vereinbarten Laufzeit. Eine einzelne Eigentümerin oder ein einzelner Eigentümer kann jedoch nicht allein kündigen; es braucht den Versammlungsbeschluss.
Welche Frist gilt bei der Mietverwaltung?
Maßgeblich ist zuerst der Vertrag — üblich sind drei Monate zum Quartals- oder Jahresende. Fehlt eine Frist und ist die Vergütung nach Monaten bemessen, gilt § 621 Nr. 3 BGB: Kündigung zum Schluss eines Kalendermonats, spätestens am 15. dieses Monats. Bei schweren Pflichtverletzungen ist eine fristlose Kündigung nach § 626 BGB möglich.
Brauche ich für die Kündigung einen wichtigen Grund?
Bei der WEG nein — die Abberufung ist seit 2020 jederzeit ohne wichtigen Grund möglich. Bei der Mietverwaltung brauchen Sie für die ordentliche Kündigung ebenfalls keinen Grund; Sie müssen nur die vertragliche bzw. gesetzliche Frist einhalten. Ein wichtiger Grund ist nur für die fristlose außerordentliche Kündigung erforderlich.
Was passiert mit den Rücklagen und Konten nach der Kündigung?
Die Instandhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem Verwalter. Die alte Verwaltung muss sämtliche Konten, Guthaben und Unterlagen ordnungsgemäß übergeben (§§ 666, 667 BGB). Eine Weigerung ist rechtswidrig und notfalls gerichtlich durchsetzbar. Prüfen Sie die Kontostände vor und nach der Übergabe.
Sollte ich kündigen, bevor ich eine neue Verwaltung habe?
In der Regel nicht. Wer kündigt, ohne dass ein Nachfolger feststeht, riskiert eine Verwaltungslücke, in der niemand zuständig ist. Sinnvoller ist der geordnete Wechsel: erst den neuen Verwalter sichern, Starttermine abstimmen, dann den alten Vertrag beenden.
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Sauberer Wechsel statt riskanter Lücke
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