Steuerermäßigung für WEG-Eigentümer: mehr als die meisten ahnen
§35a EStG ist einer der wertvollsten und gleichzeitig am häufigsten falsch angewendeten Steuervorteile für Wohnungseigentümer in Deutschland — ein Thema, das in jeder professionellen WEG-Verwaltung mitgedacht werden muss. Wer Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist, profitiert dabei nicht nur von Kosten, die im Sondereigentum anfallen — sondern auch anteilig von allen Kosten, die die Gemeinschaft für das Gemeinschaftseigentum aufwendet.
Das Instrument ist mächtig: bis zu 4.000 Euro Steuerermäßigung pro Jahr auf haushaltsnahe Dienstleistungen, plus bis zu 1.200 Euro auf Handwerkerleistungen — direkt von der Steuerschuld abgezogen, nicht nur als Werbungskosten. Damit ist §35a EStG kein Nischenthema, sondern für jeden selbstnutzenden WEG-Eigentümer relevant.
Das Problem: Die §35a-Bescheinigung, die Hausverwaltungen ihren Eigentümern jährlich ausstellen müssen, ist in der Praxis häufig fehlerhaft — mit der Folge, dass Eigentümer entweder zu wenig absetzen oder im Streit mit dem Finanzamt landen. Dieser Artikel erklärt, was korrekt abgesetzt werden darf, welche Fehler häufig vorkommen — und wie Steuerberater die Bescheinigung richtig prüfen.
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Was ist §35a EStG?
§35a Einkommensteuergesetz gewährt eine direkte Steuerermäßigung — also eine Reduktion der zu zahlenden Steuerschuld, keine bloße Minderung des zu versteuernden Einkommens. Das macht den Unterschied: Während Werbungskosten nur indirekt über den Steuersatz wirken, reduziert §35a den Steuerbetrag selbst.
Es gibt zwei relevante Kategorien:
Haushaltsnahe Dienstleistungen (§35a Abs. 2 EStG): 20 % der Aufwendungen, maximal aus einer Bemessungsgrundlage von 20.000 Euro — also maximal 4.000 Euro Steuerermäßigung pro Jahr.
Handwerkerleistungen (§35a Abs. 3 EStG): 20 % der Aufwendungen, maximal aus einer Bemessungsgrundlage von 6.000 Euro — also maximal 1.200 Euro Steuerermäßigung pro Jahr.
Beide Kategorien gelten nur für Lohnkosten — Materialkosten und Materialanteile in Rechnungen sind ausdrücklich ausgeschlossen. Außerdem muss die Zahlung per Überweisung nachweisbar sein; Barzahlungen werden nicht anerkannt.
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Wie gilt §35a EStG für WEG-Eigentümer?
Bei einem Einfamilienhaus ist die Anwendung einfach: Der Eigentümer zahlt den Handwerker direkt — und setzt den Lohnanteil ab. Bei einer WEG ist die Lage komplexer, weil die Kosten für das Gemeinschaftseigentum über das Hausgeld gemeinsam bezahlt werden.
Das Finanzamt erkennt dennoch an, dass WEG-Eigentümer anteilig von diesen Kosten profitieren. Die Grundregel: Jeder Eigentümer kann seinen Anteil an den §35a-relevanten Kosten entsprechend seinen Miteigentumsanteilen (MEA) geltend machen.
Dafür ist die Hausverwaltung verantwortlich: Sie muss für jeden Eigentümer eine individuelle §35a-Bescheinigung ausstellen, die die auf ihn entfallenden Kosten aufgeteilt nach Kategorien ausweist — haushaltsnahe Dienstleistungen getrennt von Handwerkerleistungen, und in beiden Fällen nur den Lohnanteil.
Diese Bescheinigung ist kein optionales Extra — sie ist eine Servicepflicht der professionellen Hausverwaltung gegenüber ihren Eigentümern, und Grundlage dafür ist eine vollständige WEG-Jahresabrechnung.
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Was genau ist absetzbar — und was nicht?
Haushaltsnahe Dienstleistungen (max. 4.000 € Steuerermäßigung)
Absetzbar sind Dienstleistungen, die im Gemeinschaftseigentum erbracht werden und die auch in einem Privathaushalt typischerweise anfallen würden:
- ·Hausmeisterdienste: nur der Lohnanteil — nicht der Teil, der auf Verwaltungsaufgaben entfällt
- ·Reinigung der Gemeinschaftsflächen: Treppenhaus, Kellerflure, Eingangsbereiche
- ·Winterdienst (Streuen, Räumen) auf dem Gemeinschaftsgrundstück
- ·Gartenpflege und Grünflächenpflege auf dem Gemeinschaftsgrundstück
- ·Schornsteinfeger (Kehrgebühren, Lohnanteil)
Handwerkerleistungen (max. 1.200 € Steuerermäßigung)
Absetzbar sind Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum:
- ·Reparatur der Heizungsanlage (Lohnanteil)
- ·Wartung von Aufzügen, Hausentwässerung, Lüftungsanlage
- ·Malerarbeiten im Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Fassade — Lohnanteil)
- ·Reparaturen am Dach, an Fenstern und Türen des Gemeinschaftseigentums
- ·Elektrikerarbeiten am Gemeinschaftseigentum
Was ausdrücklich NICHT absetzbar ist:
- ·Versicherungsprämien (Gebäude-, Haftpflicht-, Glasversicherung)
- ·Verwaltungsgebühr der Hausverwaltung
- ·Materialkosten in Handwerkerrechnungen (auch wenn in der Gesamtrechnung enthalten)
- ·Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage (die Rücklage selbst ist kein Aufwand — erst die tatsächlich durchgeführte Maßnahme ist absetzbar)
- ·Grundsteuer und öffentliche Abgaben
- ·Aufzugswartung, sofern sie reine Prüfleistung ohne Reparaturanteil ist (Grauzone — im Zweifelsfall aufschlüsseln lassen)
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Warum die §35a-Bescheinigung der Hausverwaltung so oft fehlerhaft ist
In der Praxis zeigen sich bei §35a-Bescheinigungen immer wieder dieselben Fehler:
Fehler 1 — Materialkosten werden nicht herausgerechnet. Handwerkerrechnungen enthalten typischerweise einen Materialanteil. Dieser ist nicht absetzbar. Viele Hausverwaltungen übertragen jedoch den Rechnungsgesamtbetrag in die Bescheinigung, ohne den Materialanteil zu separieren. Das führt zu einer überhöhten Bescheinigung, die das Finanzamt bei Prüfung beanstanden wird.
Fehler 2 — Keine Trennung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum. Wenn ein Handwerker sowohl am Gemeinschaftseigentum als auch an einzelnen Wohnungen tätig war, muss der Anteil klar getrennt werden. Enthält die Bescheinigung beide Anteile ohne Aufschlüsselung, ist sie für das Finanzamt nicht verwertbar.
Fehler 3 — Keine Bescheinigung wird ausgestellt. Manche Hausverwaltungen — insbesondere kleinere oder unprofessionellere Anbieter — stellen überhaupt keine §35a-Bescheinigung aus, weil sie nicht wissen, dass sie dazu verpflichtet sind, oder weil sie den Aufwand scheuen. Der Eigentümer entgeht dadurch vollständig der Steuerermäßigung.
Fehler 4 — Fehlerhafte MEA-Aufteilung. Die Kosten werden nicht nach den korrekten Miteigentumsanteilen aufgeteilt, sondern nach einer vereinfachten Kopfzahl oder einem anderen Schlüssel. Das führt dazu, dass einzelne Eigentümer zu viel oder zu wenig geltend machen.
Fehler 5 — Verwaltungsgebühr als haushaltsnahe Dienstleistung ausgewiesen. Die reine Verwaltungstätigkeit der Hausverwaltung ist nicht §35a-fähig. Manche Bescheinigungen weisen sie dennoch aus — ein Fehler, der bei Betriebsprüfungen auffällt.
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Wie Steuerberater die §35a-Bescheinigung prüfen sollten
Für Steuerberater mit WEG-Mandanten lohnt eine systematische Prüfung der Bescheinigung — am besten eingebettet in die vollständige Checkliste der WEG-Unterlagen für die Steuererklärung. Die folgenden Punkte sollten als Checkliste dienen:
1. Liegt überhaupt eine Bescheinigung vor? Falls nicht, sofort beim Mandanten nachhaken und diesen anweisen, die Bescheinigung schriftlich bei der Hausverwaltung anzufordern.
2. Sind haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen getrennt ausgewiesen? Beides in einer Summe ist nicht verwendbar — die Kategorien haben unterschiedliche Höchstbeträge und müssen in der Steuererklärung separat eingetragen werden.
3. Ist explizit angegeben, dass es sich um den reinen Lohnanteil handelt? Eine Bescheinigung ohne diese Klarstellung sollte nachgefordert werden.
4. Stimmt der Aufteilungsschlüssel mit dem Teilungserklärungsanteil (MEA) des Mandanten überein? Im Zweifelsfall den MEA-Anteil aus dem Grundbuch oder der Teilungserklärung gegenprüfen.
5. Sind nicht-absetzbare Positionen (Verwaltungsgebühr, Versicherungen, Rücklage) sauber ausgegliedert? Eine gut aufgestellte Bescheinigung listet explizit auf, was nicht enthalten ist.
6. Stimmt der Zeitraum der Bescheinigung mit dem Veranlagungsjahr überein? Die Bescheinigung muss das Kalenderjahr abbilden, für das die Steuererklärung erstellt wird.
Was tun, wenn die Bescheinigung fehlerhaft ist?
Der Steuerberater sollte den Mandanten anweisen, die Hausverwaltung schriftlich um eine korrigierte Bescheinigung zu bitten. Falls die Hausverwaltung nicht reagiert oder sich unfähig zeigt, eine korrekte Bescheinigung auszustellen, ist das ein starkes Indiz für ein grundlegendes Qualitätsproblem. In diesem Fall ist ein Wechsel der Hausverwaltung die nachhaltigste Lösung.
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Was Eigentümer tun können, wenn die Bescheinigung fehlt oder falsch ist
Wenn die §35a-Bescheinigung fehlt, gilt folgender Weg:
Schritt 1: Schriftliche Anforderung bei der Hausverwaltung, mit konkreter Frist (z.B. vier Wochen).
Schritt 2: Falls keine Reaktion erfolgt, Einschaltung des Verwaltungsbeirats oder Tagesordnungspunkt auf der nächsten Eigentümerversammlung.
Schritt 3: Falls die Bescheinigung inhaltlich fehlerhaft ist, konkrete Korrekturpunkte schriftlich benennen und eine überarbeitete Version anfordern. Der Steuerberater kann dabei einen präzisen Korrekturkatalog formulieren.
Schritt 4: Wenn die Hausverwaltung dauerhaft keine korrekte §35a-Bescheinigung ausstellt, ist das eine wesentliche Pflichtverletzung des Verwaltervertrages. Eigentümer können dies als Argument für eine Abberufung nutzen.
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Häufige Fragen (FAQ)
Gilt §35a EStG auch für WEG-Eigentümer, die ihre Wohnung selbst bewohnen? Ja, und zwar in vollem Umfang. §35a EStG gilt für alle Kosten, die im eigenen Haushalt — einschließlich des Gemeinschaftseigentums der WEG — anfallen. Selbstnutzende Eigentümer können ihren anteiligen Anteil an den §35a-fähigen Gemeinschaftskosten geltend machen.
Was ist der Unterschied zwischen haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach §35a EStG? Haushaltsnahe Dienstleistungen sind regelmäßige Dienste wie Reinigung, Winterdienst oder Gartenpflege (max. 4.000 € Ermäßigung). Handwerkerleistungen sind Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten wie Heizungswartung oder Malerarbeiten (max. 1.200 € Ermäßigung). Beide werden in der Steuererklärung getrennt erfasst.
Kann ich Materialkosten nach §35a absetzen? Nein. §35a EStG gilt ausdrücklich nur für den Lohnanteil der Rechnungen. Materialkosten, Fahrtkosten und ähnliche Positionen sind nicht absetzbar. Eine §35a-Bescheinigung der Hausverwaltung muss den Lohnanteil daher separat ausweisen.
Kann ich die §35a-Steuerermäßigung auch für Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage geltend machen? Nein. Die Instandhaltungsrücklage selbst ist nicht absetzbar — erst wenn die Mittel tatsächlich für eine qualifizierende Maßnahme ausgegeben werden, entsteht ein §35a-fähiger Aufwand. Die Hausverwaltung muss dies korrekt in der Jahresabrechnung und der §35a-Bescheinigung darstellen.
Was passiert, wenn meine Hausverwaltung keine §35a-Bescheinigung ausstellt? Fordern Sie die Bescheinigung schriftlich mit Frist an. Bleibt die Hausverwaltung untätig, ist das eine Pflichtverletzung. Im Extremfall kann dies — zusammen mit anderen Mängeln — ein Argument für die Abberufung des Verwalters sein.
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Fazit: §35a EStG ist bares Geld — wenn die Bescheinigung stimmt
Für selbstnutzende WEG-Eigentümer ist §35a EStG einer der wenigen direkten Steuervorteile, die das Wohneigentum attraktiv machen. Bis zu 5.200 Euro jährliche Steuerermäßigung sind theoretisch möglich — in der Praxis scheitert es häufig an einer fehlenden, unvollständigen oder schlicht falschen Bescheinigung der Hausverwaltung.
Prentha stellt §35a-konforme Bescheinigungen als Standardleistung aus — korrekt aufgeteilt nach Kategorien, mit sauber herausgerechnetem Lohnanteil, nach MEA individualisiert und rechtzeitig nach Abschluss des Wirtschaftsjahres.
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