Mietkaution: Höhe, Anlage und Rückzahlung — was Vermieter beachten müssen

Das Wichtigste vorab

Die Mietkaution sichert den Vermieter gegen Mietausfälle und Schäden ab — aber sie gehört rechtlich dem Mieter. Drei Punkte sind entscheidend: Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB), sie muss getrennt vom Vermögen des Vermieters und insolvenzfest angelegt werden, und sie ist nach Mietende abzurechnen und zurückzuzahlen.

Für die Rückzahlung gibt es keine starre gesetzliche Frist; in der Praxis gelten in der Regel drei bis sechs Monate als angemessen, damit der Vermieter Abrechnungen prüfen und berechtigte Forderungen verrechnen kann. Wer die Kaution falsch anlegt oder zu lange einbehält, riskiert Ansprüche des Mieters.

Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsstand 2026.

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Höhe: Maximal drei Nettokaltmieten

Die Obergrenze ist eindeutig geregelt: Die Kaution darf das Dreifache der Nettokaltmiete nicht übersteigen (§ 551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist die Nettokaltmiete — also die reine Miete ohne Betriebskosten und Heizkostenvorauszahlungen.

Beispiel: Beträgt die Nettokaltmiete 800 Euro, liegt die zulässige Höchstkaution bei 2.400 Euro — unabhängig davon, wie hoch die Nebenkostenvorauszahlung ist.

Ratenzahlung ist gesetzlich erlaubt. Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den beiden folgenden Mietzahlungen. Eine Klausel, die die volle Kaution sofort verlangt, ist insoweit unwirksam.

Prentha-Praxis: Wird die Kaution oder die erste Rate trotz Vereinbarung nicht gezahlt, sollte das früh dokumentiert werden. Ein erheblicher Kautionsrückstand kann unter Umständen sogar ein Kündigungsgrund sein — Anlass, nicht zu lange zuzuwarten.

Die Kautionsvereinbarung gehört in den Mietvertrag. Wie sie sich in den gesamten Vermietungsprozess einfügt, beschreibt der Ratgeber zur Neuvermietung & Mieterwechsel.

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Anlage: Getrennt und insolvenzfest

Der häufigste und folgenreichste Fehler ist die falsche Anlage der Kaution. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB) — etwa auf einem separaten Kautionskonto. Der Sinn: Das Geld bleibt dem Mieter zugeordnet und ist vor einer Insolvenz oder Pfändung beim Vermieter geschützt.

In der Praxis kommen mehrere Anlageformen vor:

Bei einer verwalteten Immobilie führt die Hausverwaltung die Kautionen treuhänderisch und getrennt — analog zum Mietkonto. Das gibt sowohl Vermieter als auch Mieter Sicherheit, dass das Geld korrekt verwahrt ist.

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Verzinsung der Kaution

Die Kaution muss verzinst werden — die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nach § 551 Abs. 3 BGB ist die Kaution zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen; die Zinsen erhöhen die Sicherheit, kommen also am Ende dem Mieter zugute.

Praktisch bedeutet das: Die auf dem Kautionskonto auflaufenden Zinsen werden der Kaution zugeschlagen und bei Rückzahlung mit ausgekehrt (abzüglich etwaiger berechtigter Einbehalte). In Niedrigzinsphasen sind die Beträge gering — die Pflicht zur korrekten, verzinslichen Anlage besteht aber unabhängig von der Zinshöhe.

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Rückzahlung: Frist und zulässige Einbehalte

Nach Mietende muss der Vermieter die Kaution abrechnen und zurückzahlen — aber nicht sofort am Auszugstag. Eine starre gesetzliche Frist gibt es nicht. Anerkannt ist eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist, die in der Regel im Bereich von drei bis sechs Monaten liegt. In dieser Zeit darf der Vermieter prüfen, ob Schäden, offene Mieten oder eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung Forderungen begründen.

Zulässige Einbehalte sind insbesondere:

• ·rückständige Mieten und Nutzungsentschädigung,
• ·Schäden über den normalen vertragsgemäßen Gebrauch hinaus (nicht: normale Abnutzung),
• ·berechtigte Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung, einschließlich einer angemessenen Reserve für eine noch nicht abgeschlossene Abrechnung.

Ein angemessener Teilbetrag darf bis zur nächsten fälligen Nebenkostenabrechnung zurückbehalten werden, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Der übrige Teil ist jedoch zeitnah auszuzahlen.

Nicht zulässig ist ein Einbehalt für normale Gebrauchsspuren (abgenutzte Teppiche, vergilbte Tapeten nach langer Mietzeit, übliche Bohrlöcher) oder für unwirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen.

Tipp: Grundlage jedes berechtigten Einbehalts ist das Übergabeprotokoll. Ohne dokumentierten Anfangszustand lässt sich ein Schaden kaum nachweisen — wie Sie sauber protokollieren, zeigt der Ratgeber zur Neuvermietung & Mieterwechsel.

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Die Kautionsabrechnung

Den Abschluss bildet eine nachvollziehbare Kautionsabrechnung. Sie listet auf: die ursprüngliche Kaution, die aufgelaufenen Zinsen, die einzelnen Einbehalte mit Begründung und Beleg sowie den verbleibenden Auszahlungsbetrag.

Eine transparente Abrechnung beugt Streit vor: Sieht der Mieter genau, warum welcher Betrag einbehalten wurde, akzeptiert er das Ergebnis eher. Pauschale Abzüge ohne Begründung führen dagegen regelmäßig zu Rückforderungen und Auseinandersetzungen.

Eine professionelle Verwaltung erstellt die Kautionsabrechnung als Teil des Abschlusses des Mietverhältnisses und verknüpft sie mit Übergabeprotokoll und Nebenkostenabrechnung. Den Überblick über alle Leistungen finden Sie auf der Seite Mietverwaltung; wie sich Klauseln wie Schönheitsreparaturen wirksam vereinbaren lassen, lesen Sie im Ratgeber zur Mietvertragsgestaltung.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB) — also die reine Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen.

Wie muss ich die Kaution als Vermieter anlegen?

Getrennt von Ihrem eigenen Vermögen und insolvenzfest, etwa auf einem separaten Kautionskonto. So bleibt das Geld dem Mieter zugeordnet und ist vor einer Insolvenz oder Pfändung beim Vermieter geschützt.

Stehen die Zinsen dem Vermieter oder dem Mieter zu?

Dem Mieter. Die Kaution ist verzinslich anzulegen; die Zinsen erhöhen die Sicherheit und werden bei Rückzahlung mit ausgekehrt.

Wie lange darf ich die Kaution nach Auszug behalten?

Eine feste Frist gibt es nicht. In der Regel gilt eine Prüffrist von drei bis sechs Monaten als angemessen. Für eine noch offene Nebenkostenabrechnung darf ein angemessener Teilbetrag länger zurückbehalten werden.

Darf ich normale Abnutzung von der Kaution abziehen?

Nein. Normale Gebrauchsspuren sind mit der Miete abgegolten. Einbehalten werden dürfen nur Mietrückstände, Schäden über den normalen Gebrauch hinaus und berechtigte Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung.

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