Mietrecht: Kündigung & Eigenbedarf

Das Wichtigste vorab

Vermieter können ein Mietverhältnis über Wohnraum nur mit berechtigtem Interesse ordentlich kündigen (§ 573 BGB). Der häufigste Grund ist Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts. Daneben gibt es die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB), etwa bei erheblichem Zahlungsverzug oder gravierenden Pflichtverletzungen.

Eine Kündigung steht und fällt mit der korrekten Begründung, der Einhaltung der Kündigungsfristen (§ 573c BGB) und der Beachtung von Härtefällen (Sozialklausel, § 574 BGB). Wer hier formal patzt oder Eigenbedarf vortäuscht, riskiert die Unwirksamkeit der Kündigung und Schadensersatzansprüche.

Dieser Beitrag ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Rechtsstand 2026.

Ordentliche Kündigung: nur mit berechtigtem Interesse

Anders als der Mieter kann der Vermieter nicht „einfach so" kündigen. § 573 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Das Gesetz nennt drei Hauptfälle:

·Schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1), z. B. wiederholt verspätete Mietzahlung, fortgesetzte Störung des Hausfriedens.
·Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2): Der Vermieter benötigt die Räume für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige.
·Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3): Der Vermieter wäre durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und erlitte dadurch erhebliche Nachteile. Dieser Grund ist hoch und nur unter strengen Voraussetzungen erfolgreich.

Die Begründung muss bereits im Kündigungsschreiben stehen — sie kann später nicht beliebig nachgeschoben werden. Eine Kündigung ohne ausreichende Begründung ist unwirksam.

Eine bloße Mieterhöhung lässt sich nicht über eine Kündigung erzwingen. Wer höhere Miete will, nutzt den dafür vorgesehenen Weg — nicht die Kündigung.

Eigenbedarf: der häufigste Kündigungsgrund — und der riskanteste

Eigenbedarf ist in Köln, wo Wohnraum knapp ist, ein praktisch hochrelevanter Grund. Er ist zugleich der fehleranfälligste.

Voraussetzungen: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige (z. B. Kinder, Eltern, Geschwister) oder für Angehörige seines Haushalts (z. B. eine Pflegekraft). Der Bedarf muss konkret, vernünftig und nachvollziehbar sein.

Die Begründung im Schreiben muss enthalten: für wen die Wohnung benötigt wird, in welchem Verhältnis diese Person zum Vermieter steht und warum gerade diese Wohnung. Pauschale Formulierungen reichen nicht.

Die großen Risiken:

·Vorgetäuschter Eigenbedarf: Stellt sich heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war (die Wohnung wird z. B. nach dem Auszug nicht selbst genutzt, sondern teurer weitervermietet oder verkauft), drohen erhebliche Schadensersatzansprüche des Mieters — bis hin zu Umzugskosten, Maklergebühren und der Mietdifferenz für die neue, teurere Wohnung.
·Wegfall des Eigenbedarfs: Entfällt der Bedarf noch während der Kündigungsfrist, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren; die Kündigung wird dann in der Regel hinfällig.
·Rechtsmissbrauch / „benötigter Wohnraum bekannt": Hat der Vermieter im selben Haus eine vergleichbare freie Wohnung, kann er verpflichtet sein, diese anzubieten.

Eigenbedarf ist kein Formular zum Ankreuzen. Die Rechtsprechung schaut genau hin — sowohl auf die Substanz des Bedarfs als auch darauf, ob er später tatsächlich umgesetzt wird.

Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Unabhängig von der ordentlichen Kündigung kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§ 543 BGB) und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Praxisrelevante Fälle:

·Erheblicher Zahlungsverzug (in der Regel ab zwei Monatsmieten Rückstand, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) — dazu im Detail im Beitrag Mietschulden & Mahnwesen.
·Schwere Vertragsverletzungen, etwa unbefugte Untervermietung, nachhaltige Störung des Hausfriedens oder erhebliche Beschädigung der Mietsache.

In den meisten Fällen außerhalb des Zahlungsverzugs ist vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Häufig empfiehlt es sich, die fristlose Kündigung hilfsweise mit einer ordentlichen zu verbinden.

Kündigungsfristen nach § 573c BGB

Bei der ordentlichen Vermieterkündigung verlängert sich die Frist mit der Wohndauer des Mieters:

Wohndauer des Mieters	Kündigungsfrist des Vermieters
bis 5 Jahre	3 Monate
5 bis 8 Jahre	6 Monate
mehr als 8 Jahre	9 Monate

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Die fristlose Kündigung wirkt dagegen sofort. Eine schriftliche Form mit eigenhändiger Unterschrift und nachweisbarem Zugang ist in allen Fällen Pflicht.

Härtefall und Sozialklausel (§ 574 BGB)

Selbst bei einer formal wirksamen ordentlichen Kündigung kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte bedeuten würde — und diese Härte das berechtigte Interesse des Vermieters überwiegt.

Typische Härtegründe sind hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, fehlender Ersatzwohnraum oder eine sehr lange Wohndauer mit tiefer Verwurzelung. Das Gericht wägt die beiderseitigen Interessen ab und kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine bestimmte Zeit oder unbefristet anordnen. Die Sozialklausel gilt nicht bei einer berechtigten fristlosen Kündigung.

Ablauf der Räumung

Akzeptiert der Mieter die wirksame Kündigung nicht und zieht nicht aus, führt der Weg über die Räumungsklage:

1. Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht (in Köln das Amtsgericht Köln). 2. Verfahren mit Prüfung der Kündigung und etwaiger Härteeinwände. 3. Räumungsurteil und Vollstreckungstitel, ggf. mit gewährter Räumungsfrist. 4. Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher, falls nötig.

Eine eigenmächtige Räumung — Schloss austauschen, Sachen entfernen, Mieter aussperren — ist verboten und macht schadensersatzpflichtig. Der Prozess dauert in der Regel mehrere Monate. Viele Verfahren enden mit einem Vergleich oder einer einvernehmlichen Auszugsvereinbarung, was meist schneller und günstiger ist.

Was eine professionelle Verwaltung übernimmt

Mietrechtliche Kündigungen sind ein Minenfeld aus Fristen, Formvorschriften und Begründungspflichten. Die Mietverwaltung durch Prentha entlastet Vermieter, indem sie die Kündigung formal sauber vorbereitet und dokumentiert, Fristen überwacht, mit dem Mieter professionell kommuniziert und — wo nötig — den Fachanwalt einbindet. Auch verwandte Themen wie Schimmel in der Mietwohnung als möglicher Kündigungs- oder Streitanlass behandeln wir mit Augenmaß.

Sie planen eine Kündigung oder sind unsicher, ob Ihr Grund trägt? Klären wir das in einem unverbindlichen Erstgespräch, bevor ein formaler Fehler den ganzen Vorgang gefährdet.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ich als Vermieter ohne Grund kündigen?

Nein. Bei Wohnraum braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB), etwa Eigenbedarf, eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters oder eine Verwertungskündigung. Eine grundlose Kündigung ist unwirksam.

Wie muss ich Eigenbedarf begründen?

Konkret und nachvollziehbar: für wen die Wohnung benötigt wird, in welchem Verhältnis diese Person zu Ihnen steht und warum gerade diese Wohnung. Die Begründung muss bereits im Kündigungsschreiben stehen. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann erhebliche Schadensersatzpflichten auslösen.

Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter?

Nach § 573c BGB drei Monate bis zu fünf Jahren Wohndauer, sechs Monate bis zu acht Jahren und neun Monate bei mehr als acht Jahren. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag des Monats zugehen, damit dieser mitzählt.

Kann sich der Mieter gegen die Kündigung wehren?

Ja. Bei der ordentlichen Kündigung kann der Mieter wegen unzumutbarer Härte widersprechen (Sozialklausel, § 574 BGB). Das Gericht wägt dann die beiderseitigen Interessen ab und kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen.

Darf ich den Mieter selbst aus der Wohnung setzen?

Nein. Eine eigenmächtige Räumung ist verboten und schadensersatzpflichtig. Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, ist die Räumungsklage mit anschließender Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher der einzige rechtssichere Weg.