Mietschulden & Mahnwesen: Vorgehen bei Zahlungsverzug

Das Wichtigste vorab

Bei ausbleibender Miete sollten Vermieter strukturiert in Stufen vorgehen: erst eine freundliche Zahlungserinnerung, dann eine Mahnung, bei anhaltendem Verzug die fristlose Kündigung und — wenn der Mieter nicht auszieht — die Räumungsklage. Jede Stufe braucht eine saubere Dokumentation, sonst wackelt am Ende die Kündigung.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist nach § 543 Abs. 2 BGB in der Regel möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Betrag in Höhe von mehr als einer Monatsmiete oder insgesamt mit einem Betrag von zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Wichtig: Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist (in der Regel zwei Monate ab Zustellung der Räumungsklage) den Rückstand vollständig ausgleicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Dieser Beitrag ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Rechtsstand 2026.

Die Stufen im Überblick

Geschwindigkeit und Form entscheiden. Wer früh und freundlich reagiert, löst die meisten Fälle, bevor sie eskalieren. Wer aber zu lange wartet, lässt den Rückstand auflaufen — und das eigene Risiko mit ihm.

Stufe 1: Zahlungserinnerung

Bleibt die Miete aus, ist nicht jeder Mieter ein Mietnomade — oft steckt ein vergessener Dauerauftrag, eine geänderte Bankverbindung oder ein kurzfristiger Engpass dahinter. Die erste Reaktion sollte daher sachlich und lösungsorientiert sein.

Inhalt einer guten Zahlungserinnerung: Hinweis auf den offenen Betrag, den betroffenen Monat, die Zahlungsfrist (üblich: 7 bis 14 Tage) und die Bankverbindung. Ein freundlicher Ton hält das Mietverhältnis intakt und erhöht die Zahlungsbereitschaft. Eine Mahngebühr ist auf dieser Stufe in der Regel noch nicht angebracht.

Tipp: Bei laufendem Mieteinzug per SEPA-Lastschrift erkennen Sie Rücklastschriften sofort und können binnen Tagen reagieren — ein klarer Vorteil gegenüber dem Warten auf eine Überweisung.

Stufe 2: Mahnung

Reagiert der Mieter nicht, folgt die förmliche Mahnung. Sie setzt den Mieter in Verzug, sofern er es nicht ohnehin schon ist, und schafft die Grundlage für weitere Schritte.

Eine wirksame Mahnung enthält: den genauen Rückstand (Monat für Monat aufgeschlüsselt), eine konkrete Nachfrist, den Hinweis auf die Folgen bei weiterem Verzug (Kündigung, gerichtliche Schritte) und gegebenenfalls Verzugszinsen. Versenden Sie die Mahnung nachweisbar — per Einwurf-Einschreiben oder Bote, damit der Zugang im Streitfall belegbar ist.

Bei der Miete tritt der Verzug bereits durch das Verstreichen des kalendermäßig bestimmten Zahlungstermins ein; eine Mahnung ist hierfür rechtlich nicht zwingend nötig. Sie ist aber praktisch wertvoll: Sie dokumentiert Ihre Kommunikation und gibt dem Mieter eine letzte faire Chance.

Stufe 3: Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug

Erreicht der Rückstand das kritische Maß, kommt die fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Betracht. Der wichtigste Tatbestand für Vermieter ist der Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB):

• ·Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils im Verzug, oder
• ·der Rückstand erreicht in einem längeren Zeitraum einen Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht.

Maßgeblich ist in der Regel die Bruttomiete (Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung). Üblich und empfehlenswert ist, die fristlose Kündigung hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung zu kombinieren: Sollte die fristlose Kündigung etwa durch eine Schonfristzahlung unwirksam werden, bleibt die ordentliche Kündigung unter Umständen bestehen.

Die Kündigung muss schriftlich, mit Begründung (Aufschlüsselung des Rückstands) und nachweisbarem Zugang erfolgen. Eine formal fehlerhafte Kündigung ist unwirksam — und kostet Sie Monate.

Die Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): Gleicht der Mieter den gesamten Rückstand spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage aus (oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Übernahme), wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dieses Heilungsrecht steht dem Mieter grundsätzlich nur einmal innerhalb von zwei Jahren zu. Genau hier zeigt sich der Wert der hilfsweisen ordentlichen Kündigung, die von der Schonfristregelung nach derzeitiger Rechtsprechung nicht in gleicher Weise erfasst wird.

Stufe 4: Räumungsklage und Zwangsräumung

Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, bleibt nur der gerichtliche Weg. Niemand darf sich eigenmächtig Zutritt verschaffen oder den Mieter aussperren — eine Selbsthilfe wäre rechtswidrig und schadensersatzpflichtig.

Der Ablauf in Kürze:

1. Räumungsklage beim örtlich zuständigen Amtsgericht (in Köln das Amtsgericht Köln) einreichen. 2. Gerichtsverfahren mit mündlicher Verhandlung; das Gericht prüft Kündigung und etwaige Einwände des Mieters. 3. Räumungsurteil und Vollstreckungstitel; das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist gewähren. 4. Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher, falls der Mieter nicht freiwillig auszieht.

Dieser Weg dauert in der Regel mehrere Monate und verursacht Kosten (Gerichts-, Anwalts- und Vollstreckungskosten, ggf. Lagerkosten für Hausrat). Häufig endet das Verfahren mit einem Vergleich oder einem freiwilligen Auszug — was meist die schnellere und günstigere Lösung ist.

Saubere Dokumentation: Ihr wichtigstes Beweismittel

Ob eine Kündigung vor Gericht hält, entscheidet sich an der Dokumentation. Halten Sie deshalb durchgängig fest:

• ·Zahlungseingänge lückenlos (Kontoauszüge, Buchungsdaten)
• ·Jedes Schreiben mit Datum und Zugangsnachweis (Einwurf-Einschreiben, Botenbestätigung)
• ·Den Rückstand monatsweise aufgeschlüsselt, jederzeit aktuell
• ·Jede Kommunikation mit dem Mieter (auch Telefonate kurz notieren)

Diese Kette ist im Streitfall Gold wert. Eine professionelle Buchhaltung im Rahmen der Mietverwaltung liefert sie automatisch mit.

Prävention: Rückstände gar nicht erst entstehen lassen

Das beste Mahnwesen ist das, das selten gebraucht wird. Bewährt haben sich:

• ·Bonitätsprüfung und Selbstauskunft vor Vertragsschluss
• ·Mietkaution in zulässiger Höhe (bis drei Nettokaltmieten) konsequent einfordern
• ·SEPA-Lastschriftmandat statt Überweisung — Rücklastschriften sind sofort sichtbar
• ·Frühes, freundliches Nachfassen schon beim ersten ausbleibenden Eingang
• ·Verständnis bei kurzfristigen Engpässen plus klare Ratenvereinbarung, schriftlich fixiert

Wer einen Mieter wegen wiederholter Unzuverlässigkeit ohnehin loswerden möchte, sollte zusätzlich die Optionen der ordentlichen Kündigung kennen — diese behandeln wir ausführlich im Beitrag Mietrecht: Kündigung, Eigenbedarf und Räumung.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Ab welchem Rückstand darf ich fristlos kündigen?

In der Regel, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder insgesamt mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist (§ 543 Abs. 2 BGB). Maßgeblich ist üblicherweise die Bruttomiete.

Macht eine Schonfristzahlung die Kündigung rückgängig?

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dieses Recht steht dem Mieter grundsätzlich nur einmal in zwei Jahren zu. Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung kann davon unberührt bleiben.

Brauche ich für die Mahnung einen Anwalt?

Nein. Zahlungserinnerung und Mahnung können Sie selbst oder über Ihre Hausverwaltung versenden. Spätestens bei der Kündigung und der Räumungsklage ist anwaltliche Begleitung dringend zu empfehlen, da formale Fehler das gesamte Verfahren scheitern lassen.

Darf ich dem säumigen Mieter Strom oder Wasser abstellen?

Nein. Das Abstellen von Versorgungsleistungen oder das Austauschen von Schlössern ist verbotene Selbsthilfe und kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen. Der einzig rechtssichere Weg führt über Kündigung und Räumungsklage.

Wie lange dauert eine Räumung insgesamt?

Von der ersten Kündigung bis zur tatsächlichen Räumung vergehen erfahrungsgemäß mehrere Monate, je nach Gerichtsauslastung, Einwänden des Mieters und gewährter Räumungsfrist. Ein freiwilliger Auszug oder Vergleich verkürzt den Prozess deutlich.

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